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公募REITS来了 助力低门槛投资房地产

来源:互联网 发布时间:2020-05-16 09:38

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4月30日晚,中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,随后证监会同步发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行) (征求意见稿)》。

消息一出,顿时群情激昂,这不仅意味着业内期盼已久的公募REITS终于尘埃落定,也标志着中国金融市场迎来了新的投资品种,具有金融改革里程碑般的重大意义。

但估计不少南粉们会一脸茫然:到底什么是公募reits呢?本次试点通知有何重点,对我们个人投资者来说又意味着什么呢?今天南南便来详细说道说道。

说起投资,很多人第一印象会是买房,但如果我们没有足够的钱去买一套房子做投资时该怎么办呢?其实这时候不得不提的一种投资品种就是reits。

作为一种房地产信托凭证(英文全称是Real Estate Investment Trusts),reits又被称为不动产投资信托资金。

它是通过发行收益凭证或股票汇集投资者资金,然后把资金交给专门投资机构进行不动产投资经营管理,最后将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

说白了,它是收集投资者的钱去投资不动产的基金,这样子个人投资者就能通过购买这一类基金享有房产增值带来的收益。虽然这一投资方式在我国发展时间短,目前市场上此类产品也较少,但其在发达国家却较为成熟了。

以美国为例,截至2019年末,美国不动产公募reits的投资总市值达到12763亿美金。其中,非房地产领域的reits总市值为7453.8亿美金,占比为58.4%;房地产reits总市值为5309.6亿美金,占比为41.6%。

说到这里,我们就不得不提reits的分类了。就如南南上文所说,根据投资领域不同,reits有两大类基础资产,分别为房地产领域reits和基础设施领域reits,而本次通知试点要着重发展的就是基础设施领域reits。

另外根据资金募集与流通方式不同,它又可以分为私募和公募两种形式,而本次试点鼓励发展的便是公募reits——由符合条件的取得公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司,依法依规设立公开募集基础设施证券投资基金。

当然reits产品分类远不止南南介绍的这么多,例如还从资金投向不同,Reits可分为权益型、抵押型和混合型,这里南南便不展开过多介绍了,感兴趣的南粉们可以查阅文字版中的表格。

了解完什么reits产品,那这次试点又有何重点呢?南南通过对《通知》进行梳理简单为大家概括了以下几点。

第一点:本次reits以聚焦新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发的基础设施领域为切入点,而不是房地产。

而之所以选择基础设施领域切入,作为中国reits研究中心执行主任、调研组主要成员之一的张峥教授在接受《中国经营报》采访时给出了解释:

其一:疫情之后要发力基础设施建设,但同时需要考虑到地方政府债务的风险防控。而REITS作为一个稳投资、补短板的重要金融工具,可发挥盘活基础设施存量资产、降低杠杆的重要作用。

其二:作为政策试点要采取成本较低、成效较高的方式开展,从基础设施起步便可降低试点工作的复杂性。要知道各国在推出房地产reits时都离不开一个大的宏观背景,那就是刚经历过经济萧条、房产需求较弱,房屋的租售比(租售比=月租金/房价,比值越高说明房屋投资价值越大)相对较高。显然,从现阶段我国的行情来看并非如此,这也是我国为什么会选择从基础设施切入的原因之一。

第二点:采用“公募基金+ABS”的产品结构。一般来说,公募reits有两种模式,分别为“公募基金+股权”的内部管理模式和“公募基金+ABS”的外部管理模式。从产品模式来看,美国公募reits大多采取的是内部管理模式,而我国在学习借鉴时为什么会发生变化呢?

其实这是因为公募基金在《证券法》《公司法》等法律法规框架下,不能直接投资于不动产项目公司股权造成的。相较而言,如果采取“公募基金+ABS”模式的话,基金管理公司可设立封闭式公募基金在公开市场发行募集资金,并通过购买ABS证券的方式来完成对不动产的收购。

因此综合考虑法律规则制定成本及可操作性之后,目前试点方案选择了“公募基金+ABS”的模式。

我们都知道不动产投资对于收入和财富水平有着很高的要求,而公募REITs却大大降低了不动产投资的参与门槛,使得中低收入家庭参与不动产资产配置成为可能。

以美国权益性REITs指数收益率为例,我们可以看到当期限扩展到20年之后,REITs的收益率已经超过股票指数收益率。

REITs直接投资于收入来源稳定的不动产项目,而且此次基础设施试点更是设定了可供分配利润的90%应分红的要求。这种强制分红的制度保障了投资者收益的稳定性,适合投资者进行长期配置。

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