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易宪容:当前中国居民住房需求在哪里?

来源:互联网点击: 发布时间:2020-05-17 08:52

最近一期的《中国金融》刊出一篇关于中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组的《报告》,该《报告》指出中国城镇居民的住房拥有率达96%。

最近一期的《中国金融》刊出一篇关于中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组的《报告》,该《报告》指出中国城镇居民的住房拥有率达96%。也就是说,这种住房拥有率不仅远远高于世界一般水平,对于中国绝大多数城市来说,特别是三四线以下的城市,也意味着住房需求是十分有限的,中国住房基本上处于供过于求的状态。据我所知,在三四线城市的居民,住房持有率基本上是每人一套,一个三口之家至少持有三套以上的住房。

现在的问题是,中国居民的住房拥有率如此之高,为何国内各城市政府还要拼命要刺激房地产市场发展呢?比如,新冠病毒疫情之后,随着中央政府各种刺激政府的出台,随着银行信贷利率越来越低,各地方政府纷纷在解除以往的房地产行政性限制政策,希望以此来刺激当地的房地产市场再一次如2009年一样的爆发式增长。最近几乎国内几十个城市都采取了放松行政性管制的房地产市场调控政策,但这些城市的政策放松基本上都是“一日游”,不少城市的调控政策刚一放松,立即受到上级反对,被迫收回这些放松的房地产调控政策。

可以看到,就房地产市场未来发展来说,明显存在中央政府与地方政府的严重博弈。中国政府是看到当前经济的问题所在,看到当前房地产市场的之形势,希望当前中国的房地产市场再也不能够走上2009年和2015年之路。因为,就中国的房地产市场来说,不仅在于当前中国城镇居民住房拥有率很高,城镇居民住房的需求是十分有限的,除非投资炒作。要让中国的房地产市场能够持续发展,中国住房需求就在于农民居民市民化。但是对于农民要进入的城市来说,基本上都是房价高企的城市。如果本地居民现在进入房地产市场,现有的绝大多数城镇居民都没有能力来承担,那么对农民要进入这些城市,要市民化购买住房那更是天方夜谭。比如,就深圳来说,目前有400-500万的打工农民居民,他们工资水平中位数在6000元左右。他们这些一个工资水平,要进入深圳的房地产市场形成住房需求根本就是不可能的事情。

所以,要形成中国住房市场的有效需求,要让农村居民进入城市市民化,要让这些农民在这些城市有能力购买住房,就得绝对执行“只住不炒”这个住房市场定位,就得严厉打击房地产市场投机炒作,让房地产市场回归理性。最近,深圳及上海的房地产市场炒作风,政府并非仅仅是检查信贷资金是否违规进入房地产市场,而是要真正出现能够遏制房地产投机炒作的政策,而不是以行政性调控政策主导。如果不能够真正地通过经济杠杆来遏制房地产投机炒作,政府要遏制房地产炒作风,让房地产回归到消费市场是不可能的。

但是,就目前的情况来看,各地方政府还在借助房地产市场因城施策、一城一策这把尚方宝剑,希望在某个点突破来推动当地的房地产市场发展与繁荣。比如购买住房补贴、人才优惠政策、公积金优惠政策等,这些政策看上去是与中央政府的只住不炒的市场定位不相悖,但是实际上这些地方政府的房地产调控政策在引导房地产市场预期,希望以此来引发当地房地产市场价格上涨。这也就为何新冠疫情之时,不仅没有让国内房地产市场的价格出现调整,反之,有一半以上的城市房价是在上涨的。新冠病毒疫情之后,全球经济将面临着严重衰退,各国的房价下跌是一种必然趋势,但是中国的房地产市场则反其道而行之,又一次打破了市场经济铁律!当然,这是政府的房地产市场调控政策使然。

而房地产市场价格推高,当城镇居民的住房拥有率在96%以上时,多数城镇居民购买住房不是解决其居住消费问题,而更多的是把住房当作赚钱工具投资的问题。在这种情况下,指望农民居民市民化来接盘这些高价住房,农民既没有能力,也并非容易上钩。所以,就目前中国住房市场来说,除了少数特大城市之外,多数城市的房地产市场需求是住房投资炒作需求,而不是消费居住需求。在这种情况下,中国房地产市场的问题只会进一步加深与恶化。

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